日常生活中，業(yè)主遇到任何問題都喜歡找物業(yè)。家里停水停電了找物業(yè)，燈泡壞了找物業(yè)，房屋出現(xiàn)質量問題還是找物業(yè)。甚至口口聲聲“我都交了物業(yè)費，物業(yè)不管誰來管？”

然而物業(yè)并不是“萬能”的，物業(yè)服務究竟包括什么？物業(yè)的責任邊界在哪？出現(xiàn)不同問題業(yè)主究竟該找哪些部門？一起來看看《民法典》上的規(guī)定吧！

Q:綠地被侵占，物業(yè)該不該管？

A:《民法典》第二百七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有”；同時，《民法典》第九百四十二條規(guī)定：“物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經營管理物業(yè)服務區(qū)域內的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產安全”。

因此，物業(yè)負有對小區(qū)公共綠地的管理義務。如果小區(qū)的綠地被侵占，物業(yè)應該要求破壞者整改并恢復原樣。對于不予恢復的，物業(yè)服務企業(yè)可以報請有關執(zhí)法部門介入解決。

Q:私搭亂建該誰管？

A:《民法典》第九百四十二條規(guī)定了物業(yè)有維護業(yè)主共有部分秩序的義務。因此，小區(qū)內如果出現(xiàn)了私搭亂建，首先可以通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行維權；

如果在業(yè)主共有部分進行私搭亂建，同樣可以請求物業(yè)進行管理；如果私搭亂建者拒不履行相關義務，還可以向有關行政部門投訴或報告，請求有關部門介入處理。

Q:消防出問題該誰管？

A:《民法典》第九百四十二條規(guī)定：“對物業(yè)服務區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理?！?br />
因此，物業(yè)有義務防止其服務區(qū)域內出現(xiàn)違反消防法律法規(guī)的行為。這要求物業(yè)一方面應及時采取合理措施制止違反消防法的行為，另一方面有向消防救援機構報告并協(xié)助處理違法行為的義務。

Q:噪音擾民歸誰管？

A:《民法典》第二百八十六條規(guī)定，業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關行為應當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應當依法予以配合。

業(yè)主大會或業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

業(yè)主或其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

因此，物業(yè)同樣具有維護小區(qū)秩序的義務。按照《民法典》的規(guī)定，小區(qū)中出現(xiàn)聲、光污染，權益被損害者可以請求業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行管制，也可以請求小區(qū)物業(yè)進行管制，如果侵害者拒不停止其侵害，權益被損害者同樣可以向有關行政主管部門報告或者投訴，由有關行政主管部門介入進行管制。

Q:物業(yè)換開關、水龍頭要收費嗎？

A:《民法典》第九百四十二條規(guī)定：“物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經營管理物業(yè)服務區(qū)域內的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產安全?！?br />
而開關、水龍頭并不屬于業(yè)主的共有部分，物業(yè)并沒有無償為業(yè)主進行維修的義務，因此，不能要求物業(yè)無償提供服務，物業(yè)給業(yè)主換開關、水龍頭，屬于增值服務，可以適當收費。

Q:停水、停電該找誰？

A:《民法典》第六百五十一條規(guī)定：“供電人應當按照國家規(guī)定的供電質量標準和約定安全供電。供電人未按照國家規(guī)定的供電質量標準和約定安全供電，造成用電人損失的，應當承擔賠償責任?！?br />
供水、供電等專業(yè)經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向用戶收取費用。遇到停水、停電等問題，應要求供水、供電等單位解決問題。

如涉及物業(yè)服務企業(yè)轉供水、電的，應區(qū)分屬于源頭問題還是轉供水、電中的設備因素，如果是轉供水、電中的設備出現(xiàn)問題，應由物業(yè)組織自行維修或申請使用維修資金維修。

同時，《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可提起訴訟或申請仲裁。物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

Q:房子漏水歸誰管？

A:要分4類情況處理：

（1）新建商品房處于質保期內的，由建設單位（即開發(fā)商）來負責維修；

（2）屬于自用部位（如業(yè)主家廚房、衛(wèi)生間）或人為破壞、使用不當等原因造成的，一般由使用人（一般指業(yè)主）自行組織維修；

（3）超出質保期、因使用年限較長等自然原因出現(xiàn)的屋面、墻面（公共部位）滲水、漏水等問題，應依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金進行維修；

（4）如果沒有籌集專項維修資金的，可由相關業(yè)主分攤費用來負責維修。

Q:房屋出現(xiàn)質量問題該誰管？

A:應分情況討論：

（1）向開發(fā)商購買房屋，居住后發(fā)現(xiàn)質量問題：《最高院商品房買賣合同司法解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！?br />
第十三條規(guī)定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！币虼耍绻徺I房屋并居住后發(fā)現(xiàn)房屋存在影響居住的質量問題后，業(yè)主可以向開發(fā)商請求賠償。

（2）購買二手房后發(fā)現(xiàn)存在質量問題：《民法典》第六百一十七條規(guī)定：“出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可依據本法第五百八十二條至第五百八十四條的規(guī)定請求承擔違約責任”。

因此，如果在購買二手房并居住后發(fā)現(xiàn)存在質量問題，現(xiàn)業(yè)主應向原業(yè)主請求賠償；原業(yè)主如能證明房屋質量問題為開發(fā)商所致而并非由其所致，則可按上文規(guī)定向開發(fā)商請求賠償。

Q:公共部位、設施出了問題誰來管？

A:電梯等共有設施設備出問題應區(qū)分看待，日常保養(yǎng)的工作，屬于日常物業(yè)管理的范疇；如屬于維修、更新、改造，符合維修資金使用范疇的，應通過申請使用維修資金解決。

外墻脫落等公共部位出現(xiàn)問題，保修期內可向物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)委會進行反映，由其協(xié)調建設單位進行維修；保修期外的，可由物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)委會申請使用維修資金解決。

《民法典》第二百八十一條規(guī)定：“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

小區(qū)是我家，建設靠大家，大家齊努力，幸福你我他！